Na época de acertar as contas com o “Leão”, muitas dúvidas surgem no momento de preencher a Declaração de Imposto de Renda - DIRPF, entre elas, como declarar o aluguel pago e recebido. Por esta razão, queremos explicar de forma jurídica e contábil como funciona esta sistemática.
Primeiramente, explicamos que a base legal para o Imposto de Renda está sedimentada no Decreto 9.580/18, que revogou integralmente o antigo Decreto nº 3.000/99, sendo explicado por diversas Instruções Normativas da Receita Federal (órgão responsável pela cobrança e fiscalização deste imposto federal). Também é importante saber que a declaração preenchida em um exercício (ano fiscal), entre março e maio, tem referência às ocorrências do ano-calendário (ano base) anterior. Ex. a declaração de IR do exercício de 2023 deverá conter as informações do ano-calendário de 2022.
A obrigação de declarar as informações pertinentes aos alugueis recaem para os locatários (que pagam aluguel) e também aos locadores (que recebem aluguel), sob pena daquele que obteve a renda cair na “malha fina” do governo. Entretanto, a forma de preenchimento é diferenciada a cada um deles.
É importantíssimo esclarecer que a regra aplicada para o recolhimento de IR varia entre pessoas físicas e pessoas jurídicas.
Para Locatários (pagamento de aluguel)
Aquelas pessoas físicas que pagaram alugueis (locatários - inquilinos) no decorrer do ano de 2022, independente do valor, deverão informá-los na Declaração de IR 2023, na ficha “Pagamentos Efetuados”, no código “70-Alugueis de Imóveis”. Contudo, não deverão incluir nesta ficha os valores pagos com encargos, como IPTU e Taxas de Condomínio, mas apenas os alugueis pagos. Importante destacar que esse preenchimento deve ser feito apenas pelo CPF da(s) pessoa(s) constante(s) no contrato de locação.
Para Locadores (recebimento de aluguel)
As pessoas físicas que receberam rendimentos de alugueis (locadores), independente do limite de isenção, com ou sem pagamento mensal de IR (Darf 0190), deverão baixar o programa “Carnê-Leão” e informá-los na categoria “Alugueis”, da ficha “Demonstração de Apuração”. E, posteriormente, importar essas informações para o programa oficial da Declaração de IRPF. Entretanto, há de se observar duas situações: se haverá ou não pagamento mensal de IR e se existem deduções a serem aplicadas (ex. INSS do Locador, dependentes etc).
a) Com Pagamento Mensal de IR
Caso o valor do rendimento de aluguel, após deduções legais, exceder o limite de isenção (R$ 1.903,98 – base 2022), o locador deverá pagar “mensalmente” o DARF de IR, gerado no programa “Carnê-Leão”, no código 0190, até o ultimo dia útil do mês subsequente ao do recebimento deste aluguel. Caso não tenha pago, deverá fazê-lo retroativamente, calculando multa e juros de cada um dos DARFs pelo programa de correção SICALC (do site da Receita Federal).
b) Sem Pagamento Mensal de IR
Caso o valor do rendimento de aluguel recebido não tenha excedido o limite de isenção, precisará lançar as informações no programa “Carnê-Leão”, porém não haverá recolhimento mensal de IR, pois, na Declaração de IRPF que ocorrerá a apuração final, juntamente com outros rendimentos obtidos em 2022, determinando se o contribuinte deverá pagar o imposto de renda ou restituí-lo.
c) Com deduções no valor do aluguel
Este assunto é um dos que mais confundem os contribuintes. A legislação permite abater do aluguel os valores com impostos (ex. IPTU), taxas, emolumentos, despesas de condomínios e outras despesas incidentes sobre o imóvel (art. 14, Lei 7739/89; art. 42, Decreto 9580/18; art. 31, IN RFB 1.500/14).
Entretanto, esta dedução somente é permitida ao locador na hipótese do pagamento destes encargos terem sido efetuados por ele, bastando lançar em sua Declaração “Carnê-Leão” o valor líquido do recebimento do aluguel. Exemplo: locatário pagou R$ 3.000,00 de aluguel ao locador, e este (o Locador) pagou R$ 1.000,00 de encargos (IPTU, condomínio etc), portanto, seu rendimento líquido foi de R$ 2.000,00. Em contra partida, o locatário deverá lançar em sua declaração de IRPF apenas o valor líquido (R$ 2.000,00) do aluguel pago. Por isso, deve haver comunicação entre ambos.
Contudo, se tais encargos foram pagos pelo locatário, o locador não poderá deduzi-los de seus rendimentos. Ex. locatário pagou R$ 2.000,00 de aluguel ao locador e ainda pagou “separadamente” os encargos de R$ 1.000,00 (total R$ 3.000,00). Tendo o locador recebido o valor líquido de R$ 2.000,00, não poderá abater deste rendimento o valor de R$ 1.000,00.
O contribuinte também deve ter atenção a algumas situações muito específicas no momento de preencher sua Declaração de IRPF, como citamos abaixo.
Para Locadores Cônjuges
Se o objeto da locação (imóvel) for bem comum do casal, os rendimentos com alugueis poderão ser informados na declaração apenas de um deles ou divididos entre as duas declarações.
Para Mais de um Locador
Caso o imóvel pertença a mais de um proprietário, os rendimentos de alugueis deverão ser lançados na Declaração de IRPF de cada locador, de acordo com sua participação como proprietário, constante da escritura do imóvel.
Para Doador de Aluguel Recebido
É muito comum o proprietário permitir que terceiros usufruam dos rendimentos de alugueis de seu próprio imóvel em caráter de doação. Mas é imprescindível que cuidados sejam tomados quanto a forma de justificar esse procedimento.
Se o proprietário tiver averbado na matrícula do imóvel o nome de quem se beneficiará do usufruto, o aluguel recebido não precisará constar em sua declaração como seu rendimento, bastando apenas na ficha de “Bens e Direitos”, no item constante do bem, especificar no histórico que existe um usufrutuário, o qual será o responsável pelo pagamento do IR (pelo Carnê-Leão) acerca destes créditos, e, neste caso, o pagador do aluguel (locatário) deverá informar em sua declaração o CPF do usufrutuário e não do proprietário (locador).
Todavia, caso não exista esse apontamento na matrícula do imóvel, o proprietário precisará tomar duas atitudes: lançar tais rendimentos em sua própria declaração, suportando o imposto de renda (caso exista), e, na ficha de “Doações Efetuadas” repassar o valor ao donatário, o qual deverá também em sua declaração informar a origem deste recebimento no código 14 (transferências patrimoniais – doações e heranças) da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Vale também lembrar que, dependendo do valor da doação constituída (em SP, acima de 2500 UFESPs), haverá tributação de ITCMD (imposto estadual) que deverá ser pago pelo recebedor da doação (donatário).
Para Pessoas Jurídicas
Aqui temos duas hipóteses distintas: locador PF e locatário PJ; locador PJ e locatário PJ.
Na hipótese do locador (pessoa física) receber alugueis de um locatário (pessoa jurídica), a sistemática muda completamente. Ele deverá lança-los em sua Declaração de IRPF na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”, por meio do Informe de Rendimentos recebido até o ultimo dia útil de fevereiro (prazo legal), que foi gerado pelo programa da DIRF (preenchido pelo locatário - PJ), no qual conterá as retenções mensais de IR, devidamente recolhidas pelo pagador do aluguel, no código 3208 do DARF. Em outras palavras, enquanto a locação entre pessoas físicas obriga o locador a pagar o IR quando recebe o aluguel, na hipótese em que o locatário é uma pessoa jurídica, o IR é recolhido na fonte, ou seja, o locador recebe o aluguel líquido com o IR deduzido (e recolhido pelo Locatário - PJ).
Na situação em que locador e locatário são pessoas jurídicas não existirá a retenção de IR no ato do pagamento ou recebimento de aluguel. Apenas o locador deverá compor esse crédito como sua receita (operacional ou extraoperacional) em seu D.R.E. (demonstração de resultado do exercício) para pagamento de outros impostos.
Não fique com dúvidas. Consulte sempre um advogado.
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